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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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热点城市鸡年楼市为啥会冷清开局?  

2017-02-04 12:51:22|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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热点城市鸡年楼市为啥会冷清开局? - 不执着 - 不执着财经博客

 在经过猴年持续的疯狂后,全国热点城市楼市在鸡年开年却迎来了一片清冷。公开信息显示,春节假期期间(127日至22日),南京、杭州、苏州等地新房成交量纷纷萎缩,大多下跌至个位数,为近三年同期的最低值。

据官方数据显示,今年春节假期,南京市住宅认购量共31套,成交量为1套。认购量与去年春节假期的52套相比,下跌近四成。同样,合肥市区住宅备案量不足10套,和去年春节假期的35套相比下降七成多。厦门春节假期数据未出,但有部分房企反馈,成交量大概仅为个位数。

其实,鸡年春节假期楼市的冷清,在今年1月份就初露端倪。统计数据显示,今年1月份,北京楼市成交量呈现双降态势,新建纯商品住宅仅签约2477套,二手住宅的签约量也下滑到了12860套,环比分别下滑了23.8%28.9%;深圳一手住宅共成交1652套,环比下降23.6%;广州住宅网签6823套,同比下降12.63%,环比下跌42.32%

对此,市场人士分析,热点城市冷清趋势可能会延续一段时间,目前整个楼市将呈现“量缩价滞”的格局之中。一方面,由于楼市调控政策持续收紧,导致房企对房价的预期难以提升,推盘意愿普遍不高;另一方面,买房人观望情绪浓厚,期盼房价出现调整渐成为市场的主流。

实际上,伴随着楼市成交量的萎缩,一些热点城市的房价已经松动。1月份,深圳房价继续回落,成交均价54931/平方米,环比下降0.03%;广州成交均价16970/平方米,环比微跌0.61%

更值得关注是,合肥市等部分城市楼市出现房价下行趋势,甚至还有开发商为跑量开始亏本甩卖。以119日备案的禹洲中央广场为例,其107套高层住宅均价10499.86/平方米,与前一次相比下降2499.82元。

对此,笔者认为,鸡年楼市惨淡不足为奇,一般春节假期为传统楼市销售淡季,大家更多的忙于走亲访友或出游,真正在此时出手购房的人并不会太多。此外,由于2016年楼市过于火爆,现在正回归冷静理性中,开发商和购房者都处于观望姿态。不过,一月份楼市呈现“量价齐跌”就值得探究了。那么,决定2017年房地产走势的因素究竟有哪些呢?

第一,货币政策是否会收紧。昨日(23日),央行以利率招标方式开展了500亿元逆回购操作。其中,200亿的7天期逆回购操作中标利率2.35%100亿的14天期逆回购操作中标利率2.5%200亿的28天期逆回购操作中标利率2.65%,中标利率均较此前上调10个基点。

就在春节之前,央行已上调中期借贷便利(MLF)中标利率10个基点。这被市场认为,是加息周期已经在路上,可能下一个就是公开市场利率的加息。果不期然,这次央行对逆回购的利息进行上调。同时,央行还上调了常备借贷便利(SLF)利率,其中隔夜品种上调35个基点至3.1%7天和1个月品种均上调10个基点,分别至3.35%3.7%

对此,笔者认为,央行的变相加息除了为防止潜在国内通胀抬头,以及稳定人民币汇率等意图之外,更关键的就是,要给高房价去杠杆,控制系统性风险。一直以来,信贷大跃进和低利率是推升高房价的有效利器,而通过抬高银行房贷成本,收紧房贷规模,达到有效遏制过度投机炒作的目的。

第二,在中央防风险、挤泡沫的主基调下,去年9月份以来,全国22个热点城市密集出台调控措施,去年第四季度市场热度骤降,部分三线四线城市也相继加入调控行列,预示着2017房地产市场将告别疯狂,回归理性。在调控政策的延续下,热点城市房价和地价的涨幅都将全面出现拐点,部分区域的房价有可能马上出现回落现象。

对此,笔者认为,去年中央就给楼市定下基调“房子是用来住的,不是用来炒作的”。这既是要求房地产能够理性回归,又不希望在挤泡沫过程中出现系统性风险。在这样的大背景下,市民们都想看看在严厉的调控政策之下,高房价将如何走下去。

第三,国民的收入预期有所下调,使得潜在购房者的意愿已大不如前。一直以来,高房价总是与国民不断攀升的收入预期是分不开的。前些年,中国经济高增长,国民收入增长预期高涨,这会促进投资和投机购房者入市需求。而现在国内经济正在调整之中,国民收入增速放缓已成总趋势。

根据高盛发布数据显示,2016年以来中国不仅各地的工资指导线都有着下降的趋势,而且中国企业的整体薪酬调研显示,中国人的工资增幅已经从2013年的10%以上降低到2016年的7%左右,扣除各地实际的物价上涨水平,从某种程度看,国民收入是在负增长。收入预期的降低将使市民入市之间更加趋于谨慎。

第四,人们出于对货币宽松推动房价飙升的恐惧,大家纷纷入市加杠杆,去年全国楼市出现了非理性上涨,除了一线城市涨幅惊人之外,合肥、厦门、南京等二线城市房价也出现了超过40%的涨幅。

各地房价快速上涨,意味着成交量也急剧放大,这无疑会透支今年购房需求和购买力。所以,即使不出现10月初的各地楼市调控新政,今年全国一二线城市的房地产也要步入调整漫长的周期。而由泡沫堆砌的高房价,恐怕也难以长期维系下去。

全国热点城市鸡年楼市为啥会冷清开局?这既与各地房地产调控,投资趋谨慎有关,又与央行收紧货币政策有染,更关键是各地房产在经历了疯涨之后,透支了购买力,已呈现疲态。同时经济下行压力较大,国民收入预期整体也开始降低。所以在综合因素的合力之下,2017年猴年春节房地产成交极为渗淡,预计在经过了一番僵持之后,全国房价将迈入长期的“挤泡沫,降风险”时代。


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