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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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70年产权到期后究竟该怎么办?  

2017-03-17 18:19:54|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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【作者微信号】:bzzcaijing(也可输入:不执着财经)
70年产权到期后究竟该怎么办? - 不执着 - 不执着财经博客
 
315日,十二届全国人大五次会议闭幕后,国务院总理李克强在人民大会堂金色大厅会见了中外记者。当被问及对70年住宅土地所有权到期续期问题时称,国务院已要求有关部门做了回应,就是可以续期,不须申请,没有前置条件,也不影响交易。同时,总理还强调,已责成相关部门就不动产保护相关法律抓紧研究,提出议案。

实际上,对70年住宅土地使用权到期续期问题,广大网友都比较关心,在27家网络媒体共同发起的“我向总理说句话”建言征集活动中,有三个问题最受网友关注,其中“房屋70年产权到期后怎么办”关注度占比最高为22%

社会各界之所以对70年房屋产权问题如此关心,主要原因有二:一方面,人民群众迫切想知道,70年产权到期后,政府将如何处置?因为这关乎每个人的切身利益。另一方面,在“以房养老”政策开始在一些地区试点,“房子70年后怎么办”的问题,已经成为一道难以回避和跨越的坎。

目前城市的国有建设用地,我国居民买的房子有两个证,房产证和土地使用权证,房产证是房屋所有权的期限为永久,而土地使用权期限根据1990年的《中华人民共和国城镇国有使用权出让和转让暂行条例》规定,分为20年、40年、50年、70年不等的使用权。

现在的问题是,房屋所有权(即房产权)是永久的,没有期限限制,只要房产没有被完全损灭就能一直享有,“房产证里没有期限登记栏”,但土地使用权是有期限的,就是政府将土地使用权拍卖给开发商的那天算起。

根据《物权法》第一百四十九条规定,住宅建设用地使用期满的,将自动续期。可以由房屋业主联名提出,补交土地出让金,这个价格应低于同类的土地出让金的价格,类似于成本价和市场价的差额。

还有一种情况是,房屋70年到期后,土地使用者提出续期申请,相关政府部门没有批准续期的(房屋老化严重,维修成本过高),土地使用权国家无偿收回,但对地产房产,根据收回时的残余价值给予相应补偿。

那么,土地使用权问题到底如何解决才算是比较合理的呢?摆在我们面前的是二个问题。如果是房屋70年产权到期后,政府部门不设先决条件,自动续期,并且规定业主可继续免费使用该土地。在这种情况下,则要修改《物权法》,因为物权法相关规定,房屋期满可自动续期,但要补交土地出让金。

如果是土地使用权到期后,可自动续期,但要补交一笔土地使用费,也就是说,业主想继续拥有土地使用权,则要支付“产权续期费”。那就必须解答三个问题:首先,政府将土地“拍卖”给开发商,开发商建成房屋后,再卖给市民,这里开发商的角色相当于是“二房东”。当房屋到期后,所谓的“产权续期费”,是应该由开发商来缴纳?还是市民来交?

再者,如果是由市民来交,所谓的“70”年产权,就应该按照市民入住的日期算起,而不是按土地拍卖后的时间来算。实际情况是,目前还没有超过70年的商品房,大多数房屋由于时间太长房屋老化,维修成本过高,通常是建了二三十年后就要拆掉重建,通过拆迁获得补偿,如果得到补偿的是房子,其产权应为剩下的年限。

最后,“产权续期费”如果由市民来交,那地价如何计算?有的是以“政府基准地价”计算。比如,据新浪乐居报道,深圳上世纪80年代的商品房长城大厦一位业主向政府递交土地延期申请,成功把房屋土地使用年限从原来的50年延长到了70年。这套房屋面积是80.58平方米,补缴金额为4.49万元,平均每平方米补缴了557元。

还有一种是执行“市场评估地价”,就是按照当前市场评估的土地价格,再按一定百分比折让,来制定市民所要缴纳的“产权续期费”,如果是按“市场评估地价”来交纳,那么市民补缴的“房产续期费”将是很庞大的一笔支出,必将引发全社会的诟病。

房屋70年产权到期后该怎么办?政府部门也在多方征询意见之中。如果无需缴纳,那么相关法律只需做出一些修改。如果70年产权到期后需要缴纳产权续期费,那就要制定相关征收的配套制度,让广大群众自己都能简单算出,需要交纳多少费用。只有做到“自动续期,适当征收”,大家对此事的担心就会散去。

本文由不执着财经(微信ID:bzzcaijing)供稿,观点犀利、时效性强,财经爱好者喜爱的内参!

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