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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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调控政策出台,三四线城市房价会疯狂多久?  

2017-03-24 19:09:25|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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调控政策出台,三四线城市房价会疯狂多久? - 不执着 - 不执着财经博客
        3月初以来,河北涿州、浙江嘉善、安徽滁州等市、区已相继出台或升级限购、限贷政策。特别是315日,南京、青岛、赣州同时升级或出台限购政策。截止318日在短短的18天内,先后有16城加码楼市调控。限购城市范围已从一线和核心二线城市扩大到以三四线城市为主。

事实上,各地密集出来楼市调控新政,主要是部分城市的房价上涨压力较大。而这轮楼市的上涨主要是由部分三四线城市涨幅居前。从分城市看,2月份一线城市新建商品住宅价格环比微涨0.1%,二线城市上涨0.3%,三线城市上涨0.4%。特别是以三亚为代表的部分三四线城市的涨幅已超过一二线城市。

对于三四线城市而言,这次房价上涨是一场迟来的盛宴。早在2015年初,政府就提出了房地产去库存的目标,主要目的是想给三四线城市减轻高库存压力,于是在信贷宽松、政策优惠等方面给了房地产市场更多的扶持。

但政策利好的效果却并不如意,却让一线和核心二线城市的房地产火了起来,而对于三四线城市缓解库存压力没有起到多大效果。那么,为何这次三四线城市房价却领涨全国楼市呢?笔者归纳起来原因有二;

一方面,受楼市调控政策的影响,各大一线和热点二线城市的投资、投机资金都流向了三四线城市。自去年10月初,一二线城市密集出台限购政策,楼市被严格调控。而三四线城市政策环境相对宽松,开发商、购房者资金都流向了热点一二线城市周边的三四线城市,推动了当地的房价的上涨和成交量的扩大。

另一方面,由于三四线城市普遍存在去库存问题,这就导致了当地政府供地的节奏比过去慢了许多,而库存却在只减不增。同时,因各地的房地产调控政策频繁出台,房产开发商都处于观望状态,刻意的放缓了住宅楼盘推出的进度。当土地、新房入市速度放缓,而大量从一二线城市逃出来的资金又要大举进入三四线城市,房价很快会在短期内出现上涨。

实际上,部分三四线城市房价出现上涨是阶段性的,三四线城市价格上涨并非由内在发展力量作支撑,而仅仅因一二线城市限购使得外溢需求剌激,那么这种房价上涨和销售繁荣是难以持续的。

相对于发达城市,三四线城市的基础设施、交通设施、产业结构、教育水平落后,发展机遇少,从而造成人口大量迁移至发展迅猛、机会众多的一二线城市,尤其是年轻人,这样一来,房屋的刚性需求都跟不上,更别谈用来“炒房”的投资需求。

所以,对于开发商来说,切不要因为三四线城市楼市出现反弹,就大举投资三四线城市,否则能否脱身还很难说。早在2011年的三四线城市楼市的上涨周期中,万科、恒大、绿地等开发商从一二线城市转往三四线城市布局,不过它们很快就后悔了。长期看来,三四线城市房价上涨的空间有限,而销售的速度远没有一二线城市快。

笔者认为,三四线城市限购只能说明当前房地产已进入了“去库存”和“抑房价”双轨并行的模式。2017年的三四线城市限购不会像过去那样大水漫灌,只会针对个别房价存在较大上涨压力的城市,而去库存压力大的城市将继续实行去库存政策,这恰是深度的“分类调控、因城施策”的表现。

现在看来,只有部分三四线城市的库存压力有所减轻,而多数三四线城市的去库存压力仍然不容小觑,正因为如此,周小川行长才在两会上表示,住房贷款在中国还会以相对比较快的速度发展,但是确实要保持适当平衡。而笔者认为,银行将通过信贷优惠政策,定向给库存压力较大三四线城市缓解压力。

部分三四线城市房地产出现过热苗头,但多数三四线城市将面临“去库存”问题。令人欣慰的是,中央政府在房地产调控时不再搞一刀切的政策,让一些地方出台限购政策,给过热的三四线城市降温。而对于需要缓解库存压力的城市,则要通过危棚简屋改造、新型城镇化等手段来去库存。相信在“分类调控,因城施策”双轨模式下,三四线城市的房价将会进入较为平稳的时期。

本文由不执着财经(微信ID:bzzcaijing)供稿,观点犀利、时效性强,财经爱好者喜爱的内参!

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