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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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楼市“限售令”频发背后暗藏啥危机?  

2017-04-15 12:48:49|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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【作者微信号】:bzzcaijing(也可输入:不执着财经) 

多地发布楼市“限售令” 背后折射啥危机? - 不执着 - 不执着财经博客

 325日厦门市对商品住宅出台了“限售”政策,标志着“供给端”楼市调控的展开。截止到412日,包括厦门在内的13个城市先后出台了楼市“限售”政策,其中有福州、青岛、杭州、广州、珠海、惠州、扬州、成都等城市。

对此,房地产分析师表示,银监会近期发布了6号文《关于银行业风险防控工作的指导意见》,提出对十大类风险的具体防控要求,“限售”政策正是防范系统性风险的实施手段。限购、限贷政策执行期相对较短,一般为1-2年,而限售则通常要2-3年左右。

实际上,限购、限贷是在交易环节上加高购房者的门槛,抑制部分购房需求和投资投机性需求,着力点在需求端。而限售政策本质上是抑制投资购房者倒卖房屋从中获利的行为。着力点是在房地产供应端。限购、限贷政策主要冲击的是房地产开发企业,而限售主要是冲击的是自持卖房的人群。

那么为啥这么多城市在不到一个月的时间内,密集推出限购政策呢?笔者认为主要原因有二:一方面,过去一年楼市升温使大量投资投机者进入房地产市场,全国住房贷款交易金额占比升高,金融杠杆持续扩大,而限售政策是为了锁定房地产资产价格,防止其贬值,进而防范系统性金融风险的集中爆发。

另一方面,自去年10份集中出台调控政策以来,很多热点城市需求量开始大幅减少,但房价上涨势头依然没有得到有效控制。如果说限购、限贷在需求端遏制房价上涨,那么限售则在供应端抑制炒房者在使用高杠杆之后,通过倒卖房产的获利行为。这意味着,将整个楼市交易给部分后置了。

现在各热点城市既要全面下调房地产杠杆率,又要防止风险的集中爆发。而在降杠杆的同时,要想让金融风险不致造成系统性危机,这必然是考验决策者的能力和智慧。2016年各城市楼市升温,吸引大量投机投资者进入。同策咨询统计显示,2016年南京商品住宅销售额较2015年涨幅达28%,深圳2016年商品住宅销售额较2015年涨幅高达60%

在此期间一些个人投资者加杠杆入市的行为,使个人按揭贷款比例急速上升,2016年全国个人按揭贷款总额达24402.94亿元,较2015年呈现近一半的增长。而2016年主要金融机构人民币新增贷款中,个人住房贷款及房地产贷款增速分别达86%58%

与此同时,很多热点城市去年开始面粉已经贵过面包价,开发商拿地也面临两难选择,只能通过“斗地主”的办法来解决。就是各开发商大家商量好,不管是谁拿地,都要拿得比之前的地价高,只要把后面的地价“抬高”,开发商们就安全了。而在热点一线城市拿地,不仅要面对高地价的问题,由于竞争的激烈,导致整个市场趋于白热化,有钱也未必拿得到好地块。

面对去年热点城市的地价和房价齐刷刷向上飞奔,各银行开始是喜上眉梢,但后来却忧上心头。2016年四大银行房地产贷款总额占总贷款额的比例保持在40%左右。但银行的不良贷款率的快速上升,让银行对房地产开发企业和个人贷款业绩有所忌惮。据同策提供的数据,商业银行实际不良贷款率已达到5-6%,已经非常接近于系统性危机爆发的界限7.5%的标准了。

更要命的是,房地产虚假繁荣期已经过去,需求量开始急剧减少。现在各热点城市如果推出“限售令”,放任手中持有大量房源的投机者将房源抛向市场,那么这些城市的房价不仅是直线下滑,更有可能是系统性金融危机的爆发。

相关数据显示,各大城市销售面积波峰自20157月开始出现,主要集中在20159-20163月,这个阶段的成交量高峰基本已经过去;销售面积波谷自20166月开始出现,主要将集中在201610-201710月,未来一年内大多数城市将迎来市场成交量波谷。显然,现在各城市推出限售政策的时间恰与下行周期时间相匹配。

各热点城市政府在推出限购、限贷令之后,现又加上块“限售”补丁。地方政府的意图很明显,就是想在降杠杆的同时,防止投机者大量抛售房源,给金融带来系统性风险。但问题是,如果之前不肆意给房地产加杠杆,国内的房价何致于被炒得泡沫巨大,又何致于对金融体系产生威胁?限售令也只是权宜之策,只能将系统性风险往后拖延,实际也解决不了任何问题。

 本文由不执着财经(微信ID:bzzcaijing)供稿,观点犀利、时效性强,财经爱好者喜爱的内参!

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