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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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北京楼市“定向加息”透出哪些玄机?  

2017-04-30 19:35:25|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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北京楼市“定向加息”透出哪些玄机? - 不执着 - 不执着财经博客

昨天晚上(428日)有媒体透出重磅信息,北京地区新房、二手房贷政策将再次收紧。自51日起,部分银行的新房、二手房的首套房执行基准利率,二套房则在基准利率的基础上上浮20%。这是时隔三年后,北京首套房贷又重新回到基准利率的水平。

北京市对楼市“定向加息”的新举措,引发各界高度关注。多数人士表示,这次北京对楼市“定向加息”包含二层含义:一方面,对各城市楼市的情况不同,各城市对房地产实施了“因城施策”的调控手段,不同的城市不同的利率。过热城市将加大调控力度(其中包括定向加息),而其他众多的冷门城市,仍然将实施“去库存”,优惠利率政策依然不变。

另一方面,不同的购房者,未来所面对的利率也大不相同。这次北京对于首套房贷者,仅是将利率提高到房贷的基准利率,而对第二套房购房者,则将在基准利率基础上大幅上调,这也是为了支持自住型置业,遏制投资购房需求,打击投机性炒作,严控房地产风险。

不过,也有资深网友表示,这次北京对楼市“定向加息”的手段并不严,给购房者带来的压力不如预期那样大。举个例子,假如某人要还商业贷款100万元,25年期。若按照上浮20%计算,执行利率则提高至5.88%,月均还款额为6369.9元。二套房利率调整后,同样贷款100万元,月供要比之前增加不到300元,这对于房奴来说不会有太大影响。更何况基准利率上浮也只是对新申请的房贷。

不过,笔者认为,北京市对房地产“定向加息”的问题并非那么简单。就在稍早之前,中国央行正在悄悄的收缩资产负债表,以及中央政治局会议提出的“防风险,扶实体,抑投机,降杠杆”的目标都是一致的。这就意味着,北京对楼市的“定向加息”只是拉开了更严调控的序幕,前期过热城市的房地产将会降温。

第一,面对楼市的“定向加息”,很多人或许认为新增压力并不重。但是即使将二套房的利率上浮20%5.88%,银行方面也根本不会给你贷款,现在很多二套房贷申请持续数月,始终没有下文了。

银行对房贷的态度已发生180度转弯。能不贷的就不贷,能往后拖的就往后拖。银行房贷不给批,投机炒房者便丧失了加杠杆投机的能力,未来热点城市房价将出现调整。

第二,目前情况,国内的存款和房贷基准利率都处于历史最低水平。也许有人提出,目前CPI不高,一季度平均只有1.4%,存款基准利率上调的可能并不大。但实际上,央行变相加息的早已启动,此前有逆回购、中期借贷便利上提高利率,这也是一种定向加息。

这次北京楼市的“定向加息”,更是开启了房地产过热城市房贷上升的序幕。虽然短期还贷压力上升并不大,但长期来看,中国已进入“升息周期”,房奴未来还贷的压力将趋势性上升。

第三,这次中国挤压房地产泡沫是来真的了。过去由于国际大环境是量化宽松的,所以我国央行货币收紧也非“真情实意”,每次面对国内通胀回升,都是略微象征性的收紧一下流动性,转回头就开始宽松了。而现在却不同了,国际大环境是加息和缩表。我国央行如果再想持续货币宽松,会导致“货币贬值,资金外流”的后果。所以也只能硬着头皮搞紧缩了。

从历史经验来看,货币紧缩的结果是直接导致房地产周期性上涨结束的征兆。当年日本央行就是不断上调存款和房贷利率,导致日本房地产泡沫破裂。而我国当年海南经济泡沫破裂也是当年宏观经济突然收紧所导致的。所以,从北京给房地产“定向加息”的情况来看,中国房地产的繁荣周期马上要结束,新一轮房地产调整周期将逐步展开。

北京突然对房地产“定向加息”,这既反映出决策层想通过“因城施策”调降部分热点城市的房地产虚火,又希望通过“定向加息”抑制房地产过度投机。这彰显了高层“控风险,降杠杆”的决心。未来投机虚火将会退去,国内利率市场进入上升通道后,部分热点城市的房地产也将进入深度调整周期。房地产趋势将发生质变,投资者要谨慎入市。

本文由不执着财经(微信ID:bzzcaijing)供稿,观点犀利、时效性强,财经爱好者喜爱的内参!

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