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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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雄安诞生敲响了北京房价下跌的钟声  

2017-04-08 16:21:19|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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【作者微信号】:bzzcaijing(也可输入:不执着财经) 

雄安诞生敲响了北京房价下跌的钟声 - 不执着 - 不执着财经博客

 41日始,雄安新区的新闻便占据了国内各大门户网站的头条。舆论和媒体铺天盖地都是对雄安新区的建设规划猜想,以及勾勒对未来的美好蓝图。大家都众口一词的将雄安新区与深圳、浦东特区相提并论,尽管谁都明白,现在的雄安还只是一片荒芜之地,需要投入大量的人力和物力,才能逐步兴起。

实际上,除非决策层真想把雄安特区建设成为首都的副中心,把国家首都所有重要的行政机关单位都搬迁到雄安,如同巴西当年迁都巴西利亚那样,重新塑造一个全新的陪都。否则,雄安新区未来很难达到深圳或者浦东的成绩与辉煌,影响力和吸引力根本无法与前两者相提并论,主要原因有三:

第一,纵观全球近代历史,还没有哪个国家能在一片荒芜之地上全新建设一个大都市而不把首都行政功能或者全国金融中心搬迁过去就能取得成功的。也就是说,如果雄安新区既不能为北京分担掉一部分行政功能,也不能成为全国新的金融中心,那么雄安新区只能是化解首都城市人口压力的卫星城市,其功能自然无法与深圳、浦东新区比肩。

第二,深圳与浦东新区之所以获得成功,既是国内经济模式的首创,乃是改革开放总设计师邓小平呕心倾力规划,而且深圳特区紧靠香港,北依广州,即便没有特区规划,依靠自身也会发展不错的。同样,浦东紧邻浦西发展,本质上就是上海经济区东扩的结果,也必然成功。然而,雄安距离北京120多公里,驱车至少要两个小时才能到达,这跟深圳和浦东的优势无法相提。

第三,对于雄安来讲,地理位置欠佳,一不沿江,二不临海,没有独特的自然资源,没有特别好的气候条件,投资环境也欠佳,物产也不盛,人才更匮乏。所到之处看上去感觉一片荒芜。而仅仅依靠一个政策和当地水资源,想短期逆袭改命,显得异常艰难。

现在很多专家学者拿时代大背景、政治大纵深、国际大趋势等多角度、多维度,并且掺杂激情澎湃的描述雄安特区具有多么大的跨时代历史意义!但笔者认为,雄安新区起码在未来十年,在功能上还仅仅是北京的一座卫星城。

而建立雄安新区的直接目的就是北京这座城市的运营越来越超负荷,各个道路拥堵不堪、上下班高峰期挤地区如春运,城市水资源持续紧张,一年到头雾霾与风沙,还有那一路上涨不回头的高房价,每件事都挑动着决策层的神经。

作为决策者来说,将雄安建设成为一个绿色的、适合人居住的城市也好,还是希望雄安能够为京津冀地区经济发展带来契机,这都是后话,眼前当务之急就是先搞个特区,把一部分人口搬迁过去。而人民日报前两日也明确表示,雄安新区既不是迁都,也非再建首都副中心。而重点是要打造北京非首都功能疏散集中承载之地。现在问题是,让哪些人搬迁到雄安,为北京腾出空间呢?

一类是央企和国企将搬离北京,企业员工也要跟着过去,依附的饭店、医院、学校、超市、娱乐等等一系列依附群体也要跟着迁过去,这一搬迁起码要挪走几百万人离开北京。

另一类是,撵走不重要的产业和一些机构,比如一些科研机构和轻污染的民企,还有一些不入流的非重点高校等。至于那些名牌大学,如北大、清华,以及文化产业对于北京来说,是不可能让其搬走的。

现在很多专家表示,之所以在此地建立雄安新区,主要是看中了白洋淀区域,而且还手绘出京--雄安120公里的等边三角形。并且解释称,如果按计划真能把雄安发展起来,那就肯定能实现津京冀一体化的协同发展。

但笔者认为,高层之所以选择雄安建新区,主要看中了白洋淀,因为这里水资源还比较丰富,而一切基建项目的建设都离不开对周边水资源的利用。

可以自豪的讲,中国的基建水平和建造速度在全球都名列前茅!各种交通设施建比如地铁、高铁、城轨、机场、港口都是轻车熟路,手到擒来。但问题是国内的基建产能已严重过剩,靠一带一路化解能力有限,只能建立一个雄安新区,而建立新区正好要大兴土木,这样可缓解释放了国内基建的过剩产能。

总之,雄安新区要经历一个漫长的建设过程,这是一个艰难的历程。可能要好几届领导班子持续发力建设才能获取初步成绩。而这一切的一切,对目前的我们,似乎有些过于漫长了。

鉴于雄安已经设立新区雄安房价肯定倍受关注,再加上整个白洋淀地区的存量房极少,当全国炒房客一拥而入时,房价扶摇直上,当地政府马上采取限购政策,这也以不难理解了。那么,雄安新区建立之后,对北京的高房价有啥影响呢? 我觉得是敲响了北京房价的丧钟。

其一,当雄安成为疏解北京人口的重要承裁之地时,北京人口未来肯定会大幅减少,北京的购房压力会陡然减轻,投机性需求开始降温,北京未来房价上涨预期开始消失,抛售力量会逐步增大。

实际上,对于北京住房持有者来说,这几年的房价上涨已经获利巨大,眼看着大量人员搬迁至雄安,越来越多的人加入到抛售大军,北京房价必然会面临极大的向下压力。

其二,很多人现在已经在北京安家置业,家庭生活都围绕着住宅和工作单位。一旦单位搬迁,每周只能周末回家一次,况且他们发现雄安新区只是在初创阶段,真正要担当起历史重任,恐需时日,这肯定会使人对疲于两地奔走有不爽感觉。而随着时间慢慢发酵,这种情绪一旦达到临界点,就有很多精英群体离开北京,而部分大型企业也会选择在高房价时抛售手中房产,跑到上海和深圳等城市落户。

雄安新区的建立短期主要还是承担缓解北京负荷过重的人口的功能,这意味着将来会有几百万人口迁至雄安,而大量人口的流出,对北京高房价来说是巨大的压力。再鉴于雄安作为一个卫星城市,本身地理位置算不上优越,恐怕更多的企业或精英会跑到其他一线城市去谋求发展。所以,北京的高房价下跌只是时间问题。

本文由不执着财经(微信ID:bzzcaijing)供稿,观点犀利、时效性强,财经爱好者喜爱的内参!

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