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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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港府再出“辣招”调控楼市,带来哪些启示?  

2017-05-30 00:36:20|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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港府再出“辣招”调控楼市,带来哪些启示? - 不执着 - 不执着财经博客

在之前多重“辣招”之下香港楼市却热度不减。要驯服楼市狂潮,港府今年又出“新辣招”。近日,香港金融管理局宣布推出3项新一轮物业按揭逆周期措施,以调控楼市,其中包括限制主要收入来自外地的贷款申请人,“供款与入息比率”上限下调10%

对此,香港金管局总裁陈德霖表示,这次新措施针对两种借款人,即涉及多项按揭以及主要收入来自香港以外的借款人。在联系汇率之下,香港利率会上升,市民置业应量力。

实际上,为了调控楼市,香港特区政府早已多次出手,并在去年11月再次“加辣”,全面提高买卖住宅物业印花税率,无论交易价格,税率调高至交易额的15%。由于此前针对非本地居民需付15%的买家印花税继续适用,加上新“辣招”中统一规定的15%物业印花税,这意味着海外买家在香港置业需付高达30%的税款。

而此次香港政府推出新一轮楼市调控“辣招”主要原因是,近期房价和地价双双刷新历史纪录,香港楼市基本处于失控状态:一方面,资料显示,从20158月开始香港楼市就出现向下的趋势,这种情况一直持续到去年3月至4月。不过,截至今年4月,香港楼市平均呎价已经回升到11376港元,环比上升2.2%,处于历史最高水平。

另一方面,香港地价创出新纪录。近日,位于香港中区美利道的内地段第9051号商业用地,由恒基兆业以232.8亿港元摘获,该地楼面呎价高达约5万港元,约合每平方米491853元人民币,该地块无论是单价还是总地价均刷新了香港土地价格的新纪录。

面对香港金管局今年调控又加码,笔者认为,新一轮“辣招”对香港二手市场以及外国人等人群将最受影响,预期会令成交量将大幅减少。随着下半年住宅市场进入淡季,加之新房可售资源充足,预计新政将标志着香港房价见顶。那么从香港政府加码楼市调控,给我们带来啥启示呢?

第一,房价越高,消费需求就越少,实体经济越衰退。通常来说,房贷负担达到70%是警戒线,因为还贷人收入中只剩下30%用于消费,所导致消费者的实际购买力下滑。这等于购房者在为银行和开发商在打工。

从而导致了贷款额度越高,越没钱消费,于是商品只能积压的仓库里,商品销不出去,公司收入就会降低。当企业业绩不佳,意味着社会普遍收入下滑,届时会有更多人还不出房贷。

国内类拟情况也一样,近年来房价上涨增度越来越快,房贷与收入比越来越高,导致国内民众的消费能力越来越差,据统计,中国2016年的个人房贷总额为约19万亿,比上一年增加35%2015年则是比上一年增加24%。与之对应的是,物价却持续低迷。今年4月中国的消费物价依然低迷,CPI增速依然低位徘徊,这已是连续多个月以来的低增速。长此以往,将处于一个房地价虚火过旺,而实体经济却呈现空心化状态。

第二,楼市调控政策要有“持续性”,不能因为害怕对经济产生不利影响,出现迟疑不决。香港的房地产调控迄今已经推出好几轮了,尽管各种辣招频出,但是香港房价和地价为何还是频频刷新历史纪录?

这主要是港府在楼市调控上犹豫不决,一看到房价下跌,就把调控管制松一松,而当看到房价又开始如脱疆野马乱窜时,又要出台辣招、狠招应对。这让投资投机者不相信港府真的敢把房价给打压下去,所以面对各种调控手段,都能从容不迫应对。

第三,房地产的“居住”属性不能变,放任投机性购房只会导致房地产泡沫破裂,重蹈上世纪90年代末的覆辙。由于经济向好,加上地产商和政府的助推价格,香港房市从1995年到1997年出现了高速增长,平均价格上涨了50%。各路投资投机性需求入市,导致香港房地产给人一种只涨不跌的感觉。

而随着金融危机的到来,大量投机资金辙离,香港房价从1997年到2002年,跌幅更是达到57%。而当爆发SARS之后,香港房价更是跌得面目全非,很多年之后都难有起色。

同样在时隔10年后,2017年香港房价又刷新历史高位,此时香港金管局再出辣招,主要是担忧,之前美联储货币政策放宽时,大量资金涌入香港,推高了楼市,而现在美联储进入加息期,一旦今年再有几次加息,游资辙离,香港楼市恐再次重蹈上世纪90年代末的覆辙。倘若房子主要功能是用来居住或出租,那不管外界有多大冲击,则对当地的经济和金融冲击都会小很多。

本文由平说财经(微信ID:bzzcaijing)供稿,观点犀利、时效性强,财经爱好者喜爱的内参!

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