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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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北京二手房价大面积下跌究竟说明了啥?  

2017-05-31 17:48:22|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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北京二手房价大面积下跌究竟说明了啥? - 不执着 - 不执着财经博客


据最新数据统计,20175月份,北京二手房成交均价环比4月份同期下滑2.4%。在有交易的12个区域中,多达8个区的成交均价都在下跌,仅有4个区的价格上涨。跌幅最大的是通州区、亦庄开发区,幅度都超过了20%

除了北京二手房价格出现了大调整之外,成交量也开始连续下滑。自3月份以来,北京二手房市场成交量连续下滑。20175月份,二手住宅市场实际签单量环比4月份同期下降34.2%,新增客户登记量也环比4月份同期下降11.9%,市场交易活跃度已跌入谷底。

从去年930日到今年317日,在不到半年时间,北京楼市调控重拳政策频出。房贷政策恢复到以前的“认房又认贷”;二套房贷款普宅和非普宅的首付款比例达到迄今最高的60%80%;贷款年限缩短到了25年;企业购买需满3年才能再次交易等等。对此业内人士表示:在层层加码后,北京的楼市政策可谓是“史上最严”。

面对北京二手房出现“量价齐跌”的状况。有专家们解释称,面对史上最严格且最严密的楼市调控,北京二手房市场上的投资投机现象得到明显遏制,不少资金实力相对有限的改善型需求也不得不放弃或延缓购房计划,即使是刚需也要负担比以前更高的贷款成本。在此背景下,北京二手房有资格、有能力购房的需求明显减少。

从目前情况来看,本轮楼市调控目标已初步显现,北京楼市曾经的恐慌情绪已经消失,业主也不再惜售跳价,客户不再恐慌抢房,市场正逐渐趋于理性。目前的市场是房源多而客户少。整个市场的交易节奏因此变得较为缓慢。这足以说明本轮新政成效显著,市场已经开始彻底降温。

而北京作为楼市的风向标,拿出了“史上最严”的楼市调控政策,究竟想要说明些什么呢?

首先,国内所有房价过热的城市,都会仿效北京楼市调控政策,给房地产“去杠杆,降风险”。一方面,全款购房比重在上升。截止20174月,北京二手房交易全款支付的比例为37.92%,环比3月份增加8.77个百分点,时至5月份,这一比例再次上升5.31个百分点,达到了43.23%

另一方面,商业贷款不再对购房者优惠,政策层面“去杠杆”意图明显。5月起商贷利率优惠也完全消失,首套房最低执行基准利率,二套房执行基准利率上浮20%,商业贷款的成本、压力大幅提高,所以商贷买房的客户骤降,下降幅度远大于全款购房的降幅,

再者,受到“史上最严”的房地产调控的影响,通州、亦庄开发区等地的房价均出现了20%的下跌,这说明了由投机炒作搭建起来的高房价,表面看似很坚固,实则是建立在沙堆之上,根基不固。

而由自住或改善型购房者为主体的房产市场价格绝对不可能一下子波动这么大的,这足以证明了投机炒房对国内房地产市场乃至金融体系的危害性。中国房地产应该回归理性了,这样才更有利于其健康发展。

最后,与北京房地产调控的“降杠杆,防风险”不同,多数三四线城市却面临着房地产“去库存”的棘手难题。因为如果“高库存”三四线城市的库存去不掉,同样也会给金融体系带来巨大隐患。那些三四线城市的房产高库存中所用的资金多数是银行信贷。

所以,北京楼市的调控是作为热点城市的“风向标”,而一些冷僻的三四线城市要加大力度“因城施策”的去库存。只有做到了“一城一策,分城调控”,中国的房地产市场的风险才能化解掉。中国的房地产市场非常复杂,搞一刀切的办法是行不通的。

受到房地产调控层层加码,北京二手房市场开始全面降温,这既打破了房价“只涨不跌”的神话,也会使更多的热点城市仿效北京的楼市调控政策。中国经济目前进入了“降杠杆,防风险”的攻坚时期。只有让热点城市的高房价慢慢回归理性,让冷僻城市的楼市加快去库存步伐,这样才能化解当前房地产危局。

本文由平说财经(微信ID:bzzcaijing)供稿,观点犀利、时效性强,财经爱好者喜爱的内参!

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