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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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热点城市全面收紧房贷政策究竟意味啥?  

2017-05-09 13:49:22|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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热点城市全面收紧房贷政策究竟意味啥? - 不执着 - 不执着财经博客

继京沪收紧房贷政策之后,广州近日也紧随其后。从58日起,广州四大国有银行首套房贷利率全面上调,全部按照基准利率执行。最早宣布上调首套房贷款利率的是建行,从56日起,建行对广州首套房贷客户贷款利率上调至按基准利率执行。随后工行、中行、农行等国有大行纷纷跟进。

除了一线城市上调房贷利率之外,热点二三线城市也纷纷上调利率。4月以来,重庆、福州、苏州、厦门、南昌、宁波等城市纷纷上调房贷利率,在全国35个城市533家银行中,有122家银行首套房贷利率上升,占比22.89%,目前二套房贷主流利率是基准上浮10%,并有12家银行已经停贷。

事实上,银行对房贷的态度已从原先视为“优质客源”一下转到了“如同鸡肋”。虽然各家银行没有明确表态已加大房贷审批难度,但在具体操作中优惠利率已很难通过审批。

有多位房贷申请人表示:我们送进银行的单子,目前几乎没有优惠利率能批下来的。也就是说,在实际操作中,即使是首套房贷也基本都是按照基准利率执行,更别提二套房贷了。

对此,业内人士表示,随着调控的层层深入,未来进入四限(限购、限贷、限价、限售)的城市还将持续扩容,主导本轮房地产市场持续火爆的核心动力已出现衰减迹象,尤其是房价虚高、严重透支的二、三线城市,将面临调整风险。

而笔者觉得,主导本轮房价持续飙升的核心动能是房贷政策的持续宽松:房贷利率降至历史最低,房贷门槛也“形同虚设”,而新一轮的调控对楼市进行“四限”,导致房价上涨的动能已经锐减,一些城市已经出现“有价无市”的迹象,楼市成交持续缩量,楼市面临更大的调整风险。

第一,银行融资成本的上升,使过去打折幅度较大的优惠利率难以再现。现在除了小型股份制银行目前还有首套房95折优惠利率外,其他大中型银行都执行了基准利率。

这是因为,货币市场上的利率都在不断攀升,央行前期也上调了逆回购、再贷款的利率,各家商业银行拿到资金的成本快速上升,必然会传导至房贷利率之上。房贷利率触底回升已大势所趋。

第二,对于央行来说,收紧货币政策也是无奈之举。现在除了美联储加息之外,欧洲主要国家的央行都在收缩货币。同时,美国特朗普政府又推出大幅减税计划,主要是给企业和个人减压。

面对美联储和欧洲各国货币政策开始收缩,如果中国央行还是像去年那样货币持续宽松,那么大量资金会抛售人民币计价资产而流出中国,人民币汇率会快速贬值。所以,我国央行的货币政策将会呈现逐步收紧格局,因为当前的经济环境也不允许货币政策再持续宽松下去

第三,全国楼市的风向已变,北京作为房地产“风向标”的城市,对房地产贷款更加严厉,其它城市也随后跟进。北京的房贷政策是从52日起,包括几大国有商业银行在内的北京主要银行已陆续收紧房贷政策,首套房将执行基准利率,二套房的贷款利率则将在基准利率基础上上浮20%。这意味着,全国个人房贷的利率拐点已现。

对此,笔者认为,近期中央政治局会议已明确,要防范金融风险。这意味着决策层对潜在的各类风险(包括房地产)高度重视。北京出台最严的楼市调控政策,意图就是要“降杠杆,控风险”,给过热的楼市降虚火。众所周知,上世纪90年代初,日本房地产出现拐点,也是房贷利率进入上调周期而触发。

自广州开始上调房贷利率后,一线城市的房贷利率已全线上调,而其他二三线城市也陆续跟进,这意味着个人房贷利率拐点已经出现。而当房贷利率开始回升之后,中国热点城市的楼市将步入一个“降杠杆,抑投机,控风险”周期中,中国的房地产业将迎来较长调整期。而对于开发商来说,货币政策、市场环境等诸多因素已经改变,谨防高价拿地所带来的更大投资风险。

本文由不执着财经(微信ID:bzzcaijing)供稿,观点犀利、时效性强,财经爱好者喜爱的内参!

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