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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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房贷利率大幅飙升背后究竟说明了啥?  

2017-06-14 10:13:08|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房贷利率大幅飙升背后究竟说明了啥? - 不执着 - 不执着财经博客


近日,北上广深等一线城市纷纷上调首套房房贷利率,上海某股份制银行还将首套房贷利率上浮到1.2倍。同时,也有二、三线城市不断跟进。另据了解,二套房方面,工行、农行、中行、建行和交行等五大行二套房贷利率调升至1.2倍,民生银行更是上升至1.3倍。

房贷利率上浮趋势已定。据融360监测数据显示,5月份全国首套房房贷平均利率为4.73%,环比上月上升4.64%。同比去年5月份的4.45%,上升6.29%。在融360监测的35个城市首套房房贷平均利率中,最低的为大连4.43%,最高的为石家庄4.99%

与此同时,受到房贷利率上调,以及各城市楼市调控政策的影响,二手房市场成交也开始降温。链家研究院数据显示,5月二手房成交10801套,环比下降23.9%,不足3月成交量的六分之一,处于2015年以来的最低点;二手房成交均价环比下跌2.3%,是市场在保持17个月上涨势头之后,连续两个月下跌。

房贷利率上升,二手房市场成交萎缩,使购房者信心受到打击。安居客近日发布的5月国民安居指数显示,受政策抑制,多个重点城市成交量环比大幅下降,房价上涨增速呈放缓趋势。经纪人信心指数持续下滑的同时,购房者信心指数也出现了自去年12月份以来的首次下跌。

对此,业内人士指出,一线城市首套房按遏上调10%,意味着购房者的融资成本上升,这显然与鼓励刚性需求购房的房贷政策不符。也有专家表示,虽然央行的基准利率没有上调,但是短期货币市场利率上涨,如此快的传导至长期的房贷市场,真是出人意料。对此,笔者认为,各银行已不再顾及刚需,毅然上调购房者的整体融资成本,其背后有更多因素考量。

第一,信贷额度用完,银行开始变相拒贷。目前已有部分银行干脆放弃了房贷按揭业务,主要是在上半年发放房贷的过程中,把一年的信贷额度用光了,造成额度吃紧。在这些银行看来,将房贷利率的上浮是变相拒贷的措施,而对于购房者来说,可以自行挑选房贷利率较低的银行。

此外,6月末央行要进行MPA(宏观审慎评估体系)考核,这关系到各家银行未来会获得多少信贷额度。业内估计央行将更侧重于考核对房地产信贷政策的落实方面,个人住房贷款可能成为重要考察项目,在此压力下,商业银行现在也只能收紧房地产信贷投放。

第二,目前房贷利率不断上调,主要是银行加快吸储的步伐,理财产品利率上涨。以及银行同业间拆借成本也在飙升,这说明当下资金面总体吃紧。在银行融资成本上升的背景下,如果商业银行再不调整房贷利率,就很容易出现亏损,房贷已成为银行眼中的“鸡肋”。目前,全国533家银行中有20家银行已经停贷,未来肯定还会有新增银行暂停房贷业务。

第三,防控金融风险。当前国内热点城市的房地产存在“泡沫”各界已达成共识。我国目前新增房地产信贷占总信贷余额及新增信贷量比重居高不下。同时,6月份又恰逢美联储加息的时间,一旦美联储宣布加息,那么国内外资金又要开始流出中国,给国内房地产泡沫带来影响。为了防控系统性金融风险,央行和各监管当局已出台多部文件规范商业银行的房地产信贷。

综合来看,当前央行实施了稳健、中性的货币政策,就是不紧也不松。不紧就是货币政策支持经济的正常、合理的增长,要保持流动性基本稳定;不松就是如果货币政策太松的话,不仅会使房地产泡沫更加恶化,还会使一些僵尸企业、过剩的产能很难去掉。而为对于房地产来说,居民房贷利率步入上调周期,究竟意味着啥呢?

首先,居民房贷利率纷纷上调,意味着房贷利率上涨势头已经显现。受到货币政策持续宽松的影响,之前居民房贷利率处于历史最低水平,现在已经开始探底回升。这对于普通购房者来说,你在买房之前一定要谨重考虑,你未来收入的增长能否应对房贷利率上升压力。如果没有十足把握,就千万不要勉强,不要一时冲动购房,而悔恨终生。

再者,在房价一直飙升的这十多年中,每次严厉的楼市调控,都是无疾而终。很多人觉得这次楼市调控也会是类拟结局。不过,我告诉你,从中央要加强金融监管、弥补监管短板、持续稳妥地去杠杆来看,在控风险和保房价之间选择,中央政府还是选择了前者,因为房价被抄得过高,杠杆拉得过长,系统性的风险就越高,谁也不愿意看到国内发生金融危机。

最后,各银行对居民房贷的态度已经发生重大转变。由之前的优质信贷转变为“鸡肋”。原因很简单,一方面房地产杠杆越拉越长,现在热点城市房价动辄上千万,这对于银行来说房贷风险比过去飙升许多。

另一方面,银行自身的融资成本也在上升,如果房贷利率还不上调,马上会出现亏损,银行不赚钱的生意肯定不愿意去做。正因如此,这次商业银行将首套、二套房贷利率悉数上调。过去的八折、九折的优惠房贷利率,已经很少窥到。

本文由平说财经(微信ID:bzzcaijing)供稿,观点犀利、时效性强,财经爱好者喜爱的内参!

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