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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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一二线楼市绷不住了 “量价齐跌”趋势已现?  

2017-06-24 18:08:55|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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一二线楼市绷不住了 “量价齐跌”趋势已现? - 不执着 - 不执着财经博客

近日,国家统计局公布的5月份房地产相关数据显示,全国商品房销售均价连跌两月。5月单月全国住宅销售均价为7614.59元,相比前两月的7878.88元和7745.68元再次出现明显下调。业内人士指出,平均价格连续下调的最主要原因是,一二线城市成交量明显减少,导致了价格加速下调。

权威机构的数据也印证了这个观点,全国一二线热点城市商品住宅市场普遍出现“量价齐跌”的态势。5月份,北上广深4个一线城市新建商品住宅成交面积为213万平方米,环比减少6%,同比减少38%。从环比数据来看,一线城市总体上呈现了降温态势。

此外,16个二线城市新建商品住宅成交面积为1326万平方米,环比减少2%,同比减少19%。此外,这16个城市中有9个城市出现了环比下跌态势,从环比跌幅来看,济南、重庆、兰州相对跌幅大,跌幅分别为42%16%15%

受此影响,立足于一二线核心城市的上市房企,其营业收入及利润率出现双双下调。5月,包括万科、碧桂园、恒大、保利、龙湖、中海等房地产企业销售金额均呈现不同程度下滑。其中,碧桂园、万科、保利、首开、荣盛发展等企业环比降幅超过10%阳光城、正荣、金科、雅居乐降幅超过30%;万达、泰禾、路劲等企业销售金额环比降幅均超过50%

另据,中原地产研究中心统计数据也显示,5月房企销售业绩下滑明显。该机构针对万科等21家龙头房企的销售业绩监测统计显示,21家房企5月合计销售2269.8亿元,环比下调5%,也是年内销售最差的月份。对于房企来说,销售压力已经开始显现,而且已经体现到各项数据之上了。

对此,笔者认为,一二线城市作为全国楼市的“风向标”具有示范效应,而由于前二年这些热点城市都在鼓励居民加杠杆,房价涨势一度失控,购房需求得到集中释放,国内房地产本身就需要进入休整周期。再加上三四线城市“去库存”压力依然巨大,所以,2017年国内楼市进入降温期已在所难免。这次全国楼市出现长期大调整恐怕在所难免。

首先,各城市全面“限售”,意在打击投机性炒房。全国已经有超过36个城市“限售”,预计未来还有更多的城市将执行落地这一新调控措施。一定年限限制转让,可以有效地降低投机行为。

可能对于自住型和投资型购房者来说,购房本来就是自住或出租的,对政府设定一定年限出售房产影响并不大。但是对于炒房者来说,他们的收益主要来自于快速赚取房价上涨的价差,而“限售”政策使投机炒房者难以在短期内获利了结,这使得炒房者知难而退。

再者,中央政府提出“房子是给人居住的,不是用来炒的”。同时,一行三会也纷纷出台给金融业“降杠杆,控风险”的措施,这使得一大批购房者发现,政府在对房地产的态度已经根本性逆转。过去房地产那种“调控成空调”的笑话已不会再现。中国的房地产降杠杆政策将会一直持续下去。而未来更多的信贷将更多扶持实体经济,当房地产业的杠杆被调降后,投机性炒房需求将会骤降。

最后,房贷成本上升已成趋势,对于购房者是较大的利空。本轮房价上升趋势形成于2015年初,当时央行货币趋向宽松,各商业银行又将房贷利率调到基准利率的八折。央行货币宽松,迫使人们为了对抗通胀而投资房地产,而商业银行史上最低的房贷利率,又降低了购房者的门槛。所以,房价不大涨才是怪事。

而现在不同了,各银行把居民房贷都视作“鸡肋”,不仅是二套房贷利率推升至基准利率的20%,而且把首套房贷利率也上调至了基准利率的10%,银行方面利率优势方面的政策正逐步取消。

甚至有很多人三月份申请房贷,到现在银行贷款还没有批下来。我们看到近期银行业同业拆借利率不断飙升,钱荒时代已经到来。这意味着,商业银行获得资金的成本将在持续上升。足见房贷利率已经“探底回升”。而房贷利率的上升会让炒房者的投机成本在上升。

全国房产销售均价已经连跌二个月,一二线城市已出现了“量价齐跌”趋势。这是去年末以来,各地坚持房地产调控效应的初显,也是金融去杠杆政策落实的体现,更是房贷成本恢复上涨结果。如果连一二线热点城市楼市都绷不住了,那么说明房地产投机已开始退出,国内一二线城市房地产将步入漫长的调整周期。

本文由平说财经(微信ID:bzzcaijing)供稿,观点犀利、时效性强,财经爱好者喜爱的内参!
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