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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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一线城市房租不寻常走低意味着什么?  

2017-06-04 13:58:29|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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【作者微信号】:bzzcaijing(也可输入:不执着财经)

一线城市房租不寻常走低意味着什么? - 不执着 - 不执着财经博客

近日,有机构发布数据显示4月上海租金指数较上月有所下降。而根据国家统计局数据,4月居民消费价格中,租赁房房租环比上涨0.2%,涨幅较上月有所收窄,虽然没有下降,但也印证了近期一线城市房租价格偏疲弱的情况。

对此,专家们认为,每年春节后、以及78月份学生毕业季,是房租环比上行明显的季节性时点。但今年春节前后房租上调力度明显偏弱,反映租房需求的疲弱。而从长远考虑,国内形成完善的住房租赁市场体系已经“刻不容缓”。

与此同时,一线城市的房屋交易市场也正在萎缩。截至531日,北京、上海、深圳商品房成交面积累计同比涨跌幅分别为-29.82%-41.69%-51.62%。新建住宅价格指数方面,北京、上海、深圳20174月环比变化0.20%-0.10%0.00%

值一提的是,4月份环京楼市调控效果初显;京津冀地区部分城市新建商品住宅价格涨幅回落:北京4月份新建商品住宅价格环比上涨0.2%,涨幅比3月份回落0.2个百分点,天津价格环比下降0.1%,比三月份的100.2回落0.3个百分点。

通常来讲,房租增速与房价增速都呈现同步,在2009年—2010年、2013年两次房价上涨的周期中,房租增速都紧跟房价,出现了明显上升。房价繁荣与房租上涨之间存在着很强的相关性。

原因很简单:房地产繁荣不仅拉动自身的投资增加,还拉动其上下游产业链投资。而房地产繁荣所带来投资活跃又拉动经济快速增长。当经济增长出现不俗表现时,城市居民的可支配收入也会增长,这也提升了居民对于房租上调的承受能力。而现如今受到房地产市场“量价齐跌”的影响,一线城市的房租开始走低,这究竟意味着什么呢?

首先,房价涨跌主要看货币宽紧度,而房租涨跌则直接反映居民收入。本轮房价上涨行情始于2015年,房价快速飙升,房租增速却涨幅有限。房租与房价产生了严重脱节的怪象,这也预示了本轮房价上涨缺乏基本面的支撑。

从当前情况看,房租价格上行乏力,从侧面也说明居民收入增长乏力,无力接受房租进一步上调。而在居民收入增长疲弱的情况下,预计下半年CPI增速将保持较为低迷的水平。

实际上,房奴拿的钱都去还房贷,租房客的工资都给了房东,这都是对扩大消费产生挤出效应。不仅会使国内CPI增速降低,还可以看出居民真实的购买力不强,难以长期支撑由金融杠杆堆砌起来的高房租和高房价。

再者,为推进中央的“房子是用来住的,而不是用来炒的”理念。各地方政府都在完善房屋租赁市场,构建多层次住房供应体系,去年底的中央经济工作会议明确指出,要建立购租并举的住房制度。多地随即出台了培育和发展住房租赁市场的措施。

北京就率先开始整顿房地产租赁市场。525日北京市住建委表示,今后5年北京将继续加大租赁住房供应,计划供地1300公顷,建设租赁住房50万套,并主要通过集体建设用地安排。在热点城市租赁房源真正落地后,房东胡乱涨价的现象会受到遏制,未来一线城市房租出现明显下行已成趋势。

最后,房租和房价已现调整迹象,这会使房地产投资预期发生质变,还会让其上下游产业链负面影响。但恰是中国经济结构转型所要面临的阵痛。国内经济并非不需要房产业支持,但是必须要在“杠杆有度”、“自住为主”的情况下得到规范发展,这样就可避免对实体经济产生负面影响,并对扩大消费构成威胁。

现在状况是,随着国内房地产市场“降杠杆”回归自住属性,大宗商品市场已经提前显现。531日,上期所夜盘,螺纹钢热轧卷板分别收跌2.4%2.3%橡胶、沥青分别收跌3.9%2.2%。这也预示了,在去房产化的过程中,不仅是一线城市的房租和房价将出现拐点,而且对国内经济增长更大的考验还在后面。

当高房价披上金融外衣,就会“一骑绝尘”,远离当地民众实际购买力。但是房租情况就不同了,房租的涨跌主要是民众收入增幅而定。如果CPI水平持续低迷,居民收入并没有明显增长,那么房租市场会先于房价出现调整。当然,加强对房屋租赁市场的规范,保证人人有房可住,这样也可使一部分人可选择长期租房,而非买房。这样一线城市房价上涨的压力就会大幅减轻。

本文由平说财经(微信ID:bzzcaijing)供稿,观点犀利、时效性强,财经爱好者喜爱的内参!

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