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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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三四线城市房价连续大涨 购房时机到了吗?  

2017-07-01 19:28:08|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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三四线城市房价连续大涨 购房时机到了吗? - 不执着 - 不执着财经博客

近日,穆迪发布了《中国房地产市场焦点》报告称,受强劲销售增长支撑,三四线城市房价已连续第7个月实现环比上涨,且平均涨幅高于一线和二线城市。另据Wind统计数据显示,用全国商品房销售面积减掉全国30大中城市销售面积后,目前三四线城市市场占全国市场比重长期保持在77%-90%之间。

此外,据统计局公布的5月份住房数据显示,蚌埠、北海、湛江等三四线城市房价环比领涨全国,一些更小的城市比如廊坊、黄山、张家口等,房价基本一年翻倍,俨然呈现小牛市的氛围。由此可见,三四线城市目前占据着中国房地产重要的地位,而且它的地位已从被动跟随到主动领涨阶段。

2015年初以来,30个大中城市的商品房成交量主导了全国房地产销售行情,但自2016年四季度以来,全国30个大中城市商品房销售面积大幅下挫,而全国商品房销售面积却保持平稳增长。这也意味着,三四线城市在支撑着销售量,并且走出了完全独立行情。那么,部分三四线城市为何会出现“量价齐升”的局面呢?

一方面,我国政府对房地产的政策是“因城施策”,就是对部分热点的一二线城市进行严厉调控,但对于多数三四线城市房地产更是要“去库存”。当一二线城市的炒房热度开始降温之后,更多的炒房者就跑到了一些价格尚处于“洼地”的三四线城市继续他们的炒楼活动。既然一二线城市不允许炒房了,那就跑到三四线城市再去抄一把。

另一方面,现在很多银行都提高了热点城市的购房贷款利率,往往是一二线城市首套房贷是在基准利率上调10%,二套房贷利率是基准利率上调20%。有些银行干脆延迟房贷发放的进程。

而对于三四线城市来说,消化过剩库存仍是首要目标,银行在购房贷款采取了比较宽松的政策。这对于很多已经踏空房价上涨行情的群体来说,既然在一二线城市已买不起房,只能退而求其次,在周边三四线城市投资购房,至少也可以分得三四线城市房价上涨的最后一杯残羹。

正是因为大量投机性需求从大中城市被赶出来,以及不想再踏空行情的购房者群体蜂拥而入,才会导致近期部分三四线城市房价开始出现“补涨”行情。面对三四线城市房价七连涨,现在三四线城市房产能否继续介入呢?对此,笔者认为三四线城市炒房风险很大,大家在购房时应采用有条件的筛选方式,以便尽可能的规避潜在的置业风险。

第一,有区位优势的三四线城市可以考虑。从目前来看,比较显著的都市圈有环京(京津冀)、环沪(长三角)、环深(珠三角)城市群。环沪是整个中国经济聚集区最强的,和它最接近的城市是:南通、无锡、苏州、嘉兴、昆山、宁波、镇江。环深的活力也很强,代表城市有:惠州、东莞、佛山、珠海、江门、中山、汕头。环京一直是房客关注的重点,代表城市有:廊坊、保定。

此外,部分经济实力较强的二线城市周边所带动的城市也可考虑。比如,厦门附近的漳州、合肥附近的六安、武汉附近的孝感、杭州附近的绍兴等。从区域位置上说,以上这些三四线与其他三四线不能等同对待。因为它们的特殊性是离开热点城市比较近,往往是数小时都市圈所能覆盖的城市。

第二,要看这个三四线城市基础设施是否完善,交通是否通畅,在经济发展方面是否具有各自的特色。笔者认为,只有制造业和服务业都比较发达,才能解决更多的就业岗位,吸引更多外来人口的净流入。

举个真实案例,内蒙古的鄂尔多斯的房价也曾一度被炒房客推上了天,但是当地经济增长方式比较单一(主要靠煤矿和羊毛),对外来人口缺乏足够的吸引力,到最后不仅房价泡沫被挤破,而且还有规模极其庞大的商品房被空置,只能沦为鬼城。

第三,选择“去库存”压力并不大的,而且政策调控相对较轻的三四线城市。由于前些年房地产投资过热,大家一窝蜂的搞房地产开发建设,导致多数三四线城市出现严重的“去库存”问题。

而只有少数部分三四线城市没有明显的去库存压力。如果现在要到三四线城市去投资,只能选择一些库存压力不大,比较容易消化城市。试想,如果一个三四线城市不算新房入市数量,仅存量房“去库存”就要耗费二到三年以上,那么巨大的库存会使现在的购房者沦为接盘侠。

相对于一二线城市的高房价和严调控来说,三四线城市的确是价格“洼地”。但我们不建议,大家都跑到三四线城市去投资炒房,因为潜在的不确定性风险很多。但如果投资者一定要参与其中的话,那么我提供给大家的以上几点看法,希望能够为您在投资三四线城市房产时提供参考,以便能规避风险。

本文由平说财经(微信ID:bzzcaijing)供稿,观点犀利、时效性强,财经爱好者喜爱的内参!
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