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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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房地产将要大逆转 很多人还没看明白!  

2017-07-25 12:32:44|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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【作者微信号】:bzzcaijing(也可输入:平说财经)

房地产将要大逆转 很多人还没看明白! - 不执着 - 不执着财经博客

自去年10月份开始,每次主流媒体报道某地房价下跌了,广大群众都持怀疑态度。“历次房地产调控都成空调了,难道这一次会是特殊?即使房价真的出现调整,要么是统计数据出了纰漏,要么为了安抚民心,开发商象征性的让利促销吧。”

对此,我们也希望国内一二线城市的高房价能够降下来,因为不断飙升的房价透支了新一代年青人的创业激情。即使在华为工作十多年的老职工,也只能对深圳高房价“望房兴叹”。同时,高房价泡沫的破灭,也给温州、鄂尔多斯等地的炒房团带来沉重打击,迄今难见其身影。

感到欣慰的是,政府部门不仅对房地产重拳调控,遏制炒房者入市,而且还通过“只租不售”、“一价清”等制度来引导房地产更加规范。正如马云所说,过去8年内,中国的房价整体上处于大幅上涨的状态。8年后,中国最便宜的东西可能就是房子。那么,未来房地产市场真会变天吗?先来举最近的二个例子;

案例一:楼面价跌破6000元,地价“狂泻”84%

724日上海首批公开出让的两幅租赁住房用地在上海市土地交易市场成交。两块土地的最后拍卖的楼面价分别为:张江地块方面,成交楼面单价为5569/平方米;嘉定地块方面:成交楼面单价为5950/平方米。采取只租不售模式。项目建成后,将至少提供1897套租赁住房房源。而竞得两幅地块的,均为国有企业。

恰在去年7月,在距离这次拍卖的嘉定新城E17-1地块不到700米的地方、位置略差的“E27-1地块被福建建发夺得,总价41.98亿元的价格夺得,楼板价3.03万元/平方米,扣除5%的保障房与15%的自持面积后,实际楼板价达到3.76万元/平方米。也就是说,今天转让的嘉定新城租赁用地,楼板价只有一年前拍卖价的20%

据业内人士分析,新的只租不售模式下,房屋成本土地成本+开发费用+建安成本+税费大概是12000/平方米。租金回报率多少?在嘉定地块周边,出租一套90平米的大概需要4100。如此一来,开发商年化率收益率大概是4.5%左右,需通过21年收回成本。

从表面上看,开发商拿地后建房是“只租不售”不如抛售房产来钱快,但是开发商每个月都会有稳定的租赁收入。这样的模式,也给全国的开发商转型带来了启迪。那么,上海市通过对土地出让“只租不售”,给我们传递出啥信息呢?我觉得传出二大信息。

一方面,通过降低地价的方式,来降低开发商拿地的价格,这两块地的开发目的就是将房产建好了,再出租出去。以后这类模式会在上海乃至国内推广。如此一来,可以解决绝大部分年轻人的居住问题。政府不能保证每个人都拥有一套房产,但政府有责任让每个人都有房子住,这是民生问题。

另一方面,如果政府将更多的土地规定“只租不售”的模式转让给开发商。那么以后会有更多的新房充入到房产租赁市场。城市中的年轻人完全可以通过租房解决居住问题。这样,房地产市场每年都会减少大量刚需压力,这时候房地产供需之间就会逆转。广大年青人也不必背负几十年房贷,只需坐等房价调整完成。

案例二:“一价清”制度,使开发商难以变相涨价

上海住建委在其官方网站,公布一份与上海物价局联合签署,名为关于加强商品住房及其附属地下车库(位)等设施销售监管的通知的文件,从即日起执行。文件对房地产销售提出了如下要求:

1、开发商卖房子、车位等附属设施的时候,应该严格按照备案价销售,不得收取电商费、团购费、茶水费等其他任何价款或费用;

2、不得以捆绑搭售或者附加条件等限定方式,使购房人接受商品或者服务价格。

3、房价、车位价格都需要向政府备案,定价不合理的,政府部门可以要求房地产开发企业重新申报备案。如果备案后需要调价,也需要政府部门同意。

  4、商品房、车位等附属设施的销售都采取价格承诺制,要在销售现场明码标价(包括价格,以及价格有效期)、公示价格承诺书。

  5、违反规定的开发商,一经查实,暂停网签资格,情节严重的降低直至取消房地产开发企业资质,并列入本市严重失信企业名单。构成犯罪的,移交司法机关处理。

对于上海市政府推出的“一价清”制度,虽不是国内第一家,但仍然堪称力度空前,从“一价清”制度中我们可以看出三大问题:第一,开发商售楼是什么价格就是一口价,别表面上宣布降房价,而暗中上调车位、房屋装修等方面的价格,而且像车位等另外价格都要到政府部门备案。如此一来,开发商想通过变相涨价就很难实现了。

第二,任何政策法规,只是口头警告,没有加重违法者的成本也是没用的。而这次“一价清”制度,就是把违规违法企业如何整治都已经写清楚了,从取消企业资质到移交司法机关处理,都写得明明白白。

第三,上海市对调控房地产下定决心,调控无论如何也不会有丝毫放松。敢不敢出台一价清,已经成为地方政府是不是真心调控房价的试金石。因为一价清不仅断了开发商的后路,也断了地方政府在调控中暗中放水的后路。

中国一二线城市房价之高,已偏离了价值。现在一线城市的租售比大概不到2%,租房要出租70年才能回本。所以,上海市就想尽各种方法,既要遏制房地产乱像,防止房价变相上涨,又要让更多人通过租房形式来解决住房问题。


本文由平说财经(微信ID:bzzcaijing)供稿,观点犀利、时效性强,财经爱好者喜爱的内参!

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