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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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“租售同权”横空出世,背后谁最受益?  

2017-07-27 09:58:11|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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【作者微信号】:bzzcaijing(也可输入:平说财经)
“租售同权”横空出世,背后谁最受益? - 不执着 - 不执着财经博客

为了响应中央积极发展住房租赁市场,实现“购租并举”目标。广州、中山等城市提出了“租购同权”的概念。租购同权,实质上是弱化房子作为市民权利凭证的角色。它指向的是租房者与购房者一样拥有平等的市民待遇。

此消息一出,除了广大民众拍手叫好,那些怀揣梦想的北漂、沪漂们更是激动不已。这次广州的“租购同权”走在了前头,或许后续其他一线城市也会随之跟进,以后租房者与购房者在教育、医疗等方面将享受同等待遇。那么,大家就不会再“削尖脑袋”要在一二线城市购房置业了。

不过,笔者还是要提醒各位,“租购同权”的想法很好,从长远来看,这也是社会发展大趋势。但从短期来看,“租购同权”因受到门槛限制、资源分配、房源供应等条件制约,对普通租房者来说很难真正得到实惠。那么,“租购同权”概念的提出,究竟将会让谁获益呢?

第一类,高素质人才,而非普通租户。从表面上看,可让所有的租房者享受同等的教育、医疗待遇,但事实上并非如此。仅拿广州试点来说,人才准入门槛还是很高的。所谓“符合条件的承租人子女”,要求具有当地户籍或人才绿卡等约束性条件。

第二类,租赁行业及其从业人员。据链家研究院数据,未来 5-10 年,中国租赁市场将进入快速发展阶段, 2020 年的市场体量约为 1.6 万亿元, 2025 年将达到 2.9 万亿元, 2030 年有望超过 4 万亿元。同时,如果“租购同权”试点铺开,会有更多的人由购房变为租房,届时房产中介生意步入长期繁盛期。

对此,笔者认为,“购租并举”措施的出台,再配以“租购同权”制度,将会使更多的人通过租房来解决居住问题,届时房产中介可以房地产租赁市场上获得可观收益。但同时买房市场低迷,业绩将出现滑坡,这也只能是两者相抵。

当然,房产中介公司如果致力于房产租赁市场的深耕,虽然赚钱不如做售房中介那么快,但从此再也不用担心房地产调控政策对其业务的干扰,可以安心将房产租赁市场做下去。所以也应该算是受益者。

第三类,发展房地产租赁市场后,业主的房租收入会否上涨呢?通常来说,房租收入比在25%-30% 处于可以承受的范围之内。按照 2016 年全国应届毕业生的平均薪酬来算,房租收入比远超过了这一范围:北京约为 44.8% ,上海约为 41.8% ,深圳约为 41.7% ,也就是说,应届毕业生将近一半的工资收入都要用来支付房租!

对此,笔者认为,房租是否上涨根本上是要与租客的工薪水平挂钩,现在一线城市房租收入比已让人觉得不堪承受。如果房租要继续上涨,则关健要看租房客的收入情况。此外,由于未来会有更多房源进入到住房租赁市场,租房供应长期紧张局面将被打破,估计未来房价将会稳中有降。所以,对于房东来说,以后租房需求虽然也旺盛,但房价上涨空间并不会太大。

第四类,像万达、融创这样的商业物业运营商。据国家统计局发布的数据显示, 2016 年末,商品房待售面积 69539 万平方米,其中住宅待售面积 40257 万平方米,同比减少 11%,办公楼待售面积 3631 万平方米,同比增加 10.8% ,商业营业用房待售面积 15838 万平方米,同比增加 8% ,商业地产库存问题正逐渐凸显。

一些已经开业的商业,由于空置率太高,而处于亏损边缘。但这次“租售同权”新政却规定,商业用房也可以改造成租赁房,这样既可以盘活商业用房存量,又可以给租赁市场提供更多的房源。这会缓解当前商业地产大量面积长期空置,却一直不能产生效益的问题。

第五类,创新型房企。现在地价是却来越高,传统房地产企业利润空间也日趋势萎缩。房企们“躺着赚钱”的日子已经一去不复返了。为了谋求新的赢利点和创新业务,房企不得不苦苦寻找转型契机。现在政府大力发展房地产租赁市场,并且推出了“购租同权”的概念,这将会使房地产租赁市场飞速发展。

对此,笔者认为,房地产租赁市场的发展,正好是创新型房企发展的契机。近日,上海拿出二块土地,通过拍卖的方式出售,并要求中标房企在建房后“只租不售”。这对于房企来说,以后可以从政府那边廉价拿地,再进行房地产出租,获得利益率虽然不高,但房租收入却长期稳定。这也是一个创新转型的好模式。

“购租同权”这个概念对于普通租房者来说,短期可能还享受不到。但对于那些商业物业运营商、创新型房企、高素质人才来说马上就会享受到政策带来的实惠。而对于房东和中介来说,“购租同权”将会使房产租赁市场更加完善,但究竟能否从中分得一杯羹,现在还真的很难匆忙下结论。

本文由平说财经(微信ID:bzzcaijing)供稿,观点犀利、时效性强,财经爱好者喜爱的内参!

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