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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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“房租收入比”畸高不下说明啥问题?  

2017-07-29 10:31:59|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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【作者微信号】:bzzcaijing(也可输入:平说财经)

“房租收入比”畸高不下说明啥问题? - 不执着 - 不执着财经博客

日前,易居房地产研究院公布了国内首份房租收入比报告《全国50城房租收入比研究》,报告显示,全国50个城市超七成房租相对收入较高,北京、上海、深圳三地房租最高,房租收入比高于45%

事实上,易居房地产研究院将房租收入比在25%及以下的城市定义为租金相对合理城市,大于25%的城市定义为租金相对过高城市,大于45%定义为租金严重过高城市 而在这份报告中,租金严重过高城市4个城市,北京(58%)、深圳(54%)、三亚(48%)、上海(48%)等4个城市房租收入比高于45%

而在美国。政府将住房支出(包括房租及水电等居住费用)超过同期收入30%的承租户定义为中等支付困难户、将住房支出超过同期收入50%以及收入为零或负数的承租户定义为严重支付困难户。如果每月房租支出高于薪酬的30%,那多出的部分可以向联邦政府相关部门申请补贴。

此外,除了各地居高不下的“房租收入比”之外,我们发现北京的二手房市场真的降价了。在3月出政策后,二手房挂牌价直线下降,并逐月回落,至7月略有回升。数据显示,北京7月二手房挂牌均价 51299 /m2,与3月最高点的61326/m2相比,降幅高达16%,已经回落到去年“9.30”政策之前的水平。

对此,我们发现一个尴尬的现象,年轻人想要解决居住问题越来越困难了:一方面,国内“房租收入比”畸高不下,不仅影响到了租房者的消费能力,现如今很多年轻人连房子都快租不起了。而另一方面,受到房地产调控的影响,各地房地产的一二手房成交出现“价跌量缩”的状况,而一线城市房价还在高位横盘,离开居居真实的购买力相差甚远。

从之前的买不起房,到现在租不起房。很多网友面对刚刚公布的一二线城市的“房租收入比”牢骚满腹:“辛苦为挣钱,却一半用来吃饭,而另一半则用来睡觉了”。而笔者认为,90年后这一代年青人真是苦,除了一些人已加入房奴队伍,要每月背负还贷包袱外,另一些人现在连租房都快没能力了。那么,这背后究竟出现了啥问题呢?

首先,从理论上讲,房价上涨主要是通过资金的杠杆拉升,而房租价格是否上涨主要与房客的收入薪酬增幅有关。正是由于去年一波房价行情的展开,逐渐使房价涨幅远超房租。也就是说受货币政策宽松的影响,房价是率先上涨,而房租上涨因受到居民收入增幅的影响,就处于一种相对滞后的局面。

而当房价在经历了新一轮大幅度上升之后,房屋租赁市场的租金价格才开始缓慢的抬升。到了今年7月之时,国内一二线房租收入比便升至历史高位。其中:北京的房租收入比是58%;深圳的房租收入比是54%;上海的房租收入比是48%

恰在此时,受到房地产调控持续降温的影响,北京、广州等的一线城市房价的二手房市场领先于一手房市场出现了10-20%的小调整。正是因为,房租比房价反映迟滞一些,所以让你会发现,现在很大一批年轻人正面临“既买不起房,又租不起房”的困境。

再者,最新一轮房价上涨是始于2015年初。而这一轮房价上涨本质是全民加杠杆,就是很多人进入房地产市场的目的是炒楼,而不是自住或出租。我们知道,一般投机性购房者,通常是大量囤积房地产,以后再通过更高的价格出售给下家,从中获得丰厚利益。

之前有媒体曝出一对夫妻假离婚,男方将65套房产都给了女方,男方几乎净身出户,这样就能躲过当地房地产调控政策,再囤积更多房产。试想,如果买房者的目的都是囤积大量房产,宁愿将房源空置,也不愿对外出租,那么房地产租赁市场的房源就会出现紧缺,房租价格普涨,房租收入比上升肯定在所难免。

最后,尽管现在很多企业都在哀叹,用工成本实在吃不消,甚至有的人都把生产基地搬到了中西部地区。从表面上看,这些年国内职工收入水平也在不同程度的提高,给企业带来的用工压力也在不断加大。

但是薪酬提高速度跑不过房租,而房租上速度更跑不赢房价飙升。所以,别看很多国内企业都在努力改善在岗职工收入待遇,甚至有专家惊呼,国内人口红利正在消失。但是职工的收入增长与房租涨幅相比,还是差着一大截。职工薪酬上涨的这一块基本都缴给了房东,各地房价租售比都在50%甚至更高的水平。

从过去买不起房,到现在连房子都快租不起,整整一代人被房地产压得透不过气来。正因如此,各级政府才从二个方面入手:一方面,通过房地产调控,从需求端来遏制投机炒房行为,让高房价回归理性。另一方面,从需求侧入手,采取“租售并举”的策略,规范和完善房产租赁市场,加大租房市场的供应。希望通过政府部门的努力,让更多的年轻人通过房屋租赁方式来解决居住问题。

本文由平说财经(微信ID:bzzcaijing)供稿,观点犀利、时效性强,财经爱好者喜爱的内参!

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