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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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深圳房价环比九连跌究竟谁在博弈?  

2017-07-03 14:59:59|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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深圳房价环比九连跌究竟谁在博弈? - 不执着 - 不执着财经博客


最近深圳官方数据显示:深圳6月房价为54492/平米。5万一平米秒杀了多少刚需买房族,然而这个房价较5月的数据还微幅下滑了。据统计,深圳房价已出现连续9个月下跌了,除罗湖外各区全线下跌。自去年10月至今,深圳房价已下跌7108/平方米。

去年104日深圳出台深八条,这是3.25之后深圳房地产的第二次新政。随后,深圳又加快了房地产调控步伐,又恢复90平及以下户型不得低于70%的政策;外地户籍在深购房资格,社保连缴3年改为5年;认房又认贷,无房无贷记录首套3成,无房有贷记5成,二套7成。并且出售价格不得超过备案价。

深圳房地产调控已初见成效,但当地房产人士却指出:受到调控政策的发威,市场供需两端瞬间取得了一种相对平衡的状态,买房的人少了,新房价格就呈现“稳中有跌”状态。此外,从成交量来看,罗湖、福田、南山等房价相对较高区域的成交量快速下滑,而房价相对较低的宝安、龙岗两区成交量则迅速增加。深圳总体房价呈现一种胶着僵持状态。

此外,深圳一手房价格虽然出现9连跌,但是二手房价格却是5连涨,显然贸然说深圳房价已经下跌也并不全面。今年6月,深圳二手房均价是每平方米46631元,5月是每平方米46162元,环比上涨1.02%,同比上涨3.68%。从今年2月开始,深圳二手房价格上涨,现在,已经是5个月连续上涨。

那么,自去年9月以来,深圳一手房价格平均跌去了7108/平方米,是否会给普通职工家庭带来福音呢?我看未必,据华为2015年报显示:华为2014年员工总人数为16.9万人,2015年为17多万人,工资薪金及其他福利费用为802.14亿元,华为人均年薪47万元!相对去年人均36.4万元,涨薪高达30%

我们先假设深圳一套80-100平米的房子,要价500万,地段还相对较偏的。目前按照华为员工人均年薪47万元的收入来计算(当然基层员工未必能达到这么高的收入),也要不吃不喝10年以上才能买得起一套房,更何况华为的员工也要养家糊口。

显然,就算是华为这样效益好的企业,普通基层的员工买房也不是一件容易的事。很多华为员工买不起深圳市区的房子,转向了东莞松山湖附近安家。那么,深圳房价一二手房涨跌互现背后真相是什么呢?我觉得是各种力量博弈的结果。

首先,深圳一手房价跌,二手房价涨,说明了炒房客在对未来房价方面出现了严重分歧。受到深圳房地产调控的影响,炒房客对一手房持观望状态,于是前期房价涨幅过快地区的房产出现“量价齐跌”。现在炒房客由之前炒一手房市场转投向价格相对较低、调控相对宽松的二手房市场。这就造成了一手房和二手房市场涨跌互现在状况。

再者,我们看到深圳二手房价格出现了连续9个月的阴跌,从去年9月高位至今,深圳房价总共才下跌了11.52%。这就说明了地方政府希望看到房价慢慢跌下去的效果,而并非一夜回到解放前的结局。

对于深圳方面来说,出台了各种严厉的限售、限购政策,这等于将整个房地产市场给冻结起来了,这样房价虽然不会出现大起大落,但是成交量大幅下滑,以及房价连绵阴跌就在所难免了。

最后,深圳方面希望房价能稳中有降,一边通过各种调控手段逐步将房价缓慢降下来,达到去杠杆化的目的。另一边通过当地企业职工的收入增长,购房能力大幅增加。这样保证房地产泡沫“软着陆”。众所周知,对深圳GDP做出巨大贡献的还是实体经济。如果要把这些企业留在深圳,就要将更多人才吸引到深圳落户,那高房价必须受到控制。

从深圳前20强企业榜单来看,第一名毫无悬念的是华为,第二名是中兴通讯,富士康也在其列。这20家企业创造的GDP占了深圳全市的30%。其中华为、富士康、中兴通讯、比亚迪等上榜的7家工业类企业创造的GDP2866亿元,占20强的55.4%。而对于这些能够带来大批就业的企业来说,房价不稳定的乱窜就意味着职工薪酬也要不断的向上调整,企业压力已到达承受的临界点了。

一手房价格出现阴跌,二手房价出现微涨,浅层面看是受到房地产调控影响,炒房者都跑到价格相对较低的二手房市场去了。但深层次来说,这是深圳方面既想遏制房价过快上涨,避免发生系统性金融风险,但又希望房价长期稳定,居民收入同步上升,通过“时间换空间”方式,使深圳房地产出现“软着陆”的结局。

本文由平说财经(微信ID:bzzcaijing)供稿,观点犀利、时效性强,财经爱好者喜爱的内参!
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