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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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一线城市房价“只涨不跌”的神话即将破裂?  

2017-08-06 15:39:48|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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一线城市房价“只涨不跌”的神话即将破裂? - 不执着 - 不执着财经博客

 自去年10月至今,深圳房价已连续10个月下降,由最高的61600/平方米跌到54446 /平方米,每平方米累计下跌7154元。尽管深圳一二手房市场投机氛围已经退潮,但多数市民认为,深圳房价小幅阴跌,远没有达到自己所能承受的区域。

与此同时,深圳市规土委数据显示,2017年上半年全市一手住宅的网签量为10502套,与去年下半年环比下降39%,与去年上半年同比下降55%。总体来看,深圳房地产市场已处于“量价齐跌”的趋势,市场成交降温尤其明显。

而笔者认为,20161-10月深圳房价之所以出现大幅上涨,远远领先于其他一线城市主要原因有三:其一,与房贷政策宽松有关,激起了深圳投资性热潮。其二,与深圳紧靠香港,香港房价上涨受阻,投机客便流向深圳推高房价。其三,深圳土地资源有限,当时地方政府采取限量供应措施,地价快速飙升,也在很大程度上推高了房价。

而北京作为一线城市也出现了类拟情况,朝阳、海淀、大兴、通州、昌平等多个小区,房源报价和成交价的下调也在继续。相比于4月,7月通州区二手房成交均价以12.68%的降幅位居首位。此外,西城、海淀、大兴分别以11.45%9.01%8.92%的降幅位居其后。

对此,多数专家认为,受房地产调控的影响,一线城市房地产成交量出现快速萎缩。而少数二手房房东原先明显虚高的报价,在市场难以成交下,以及限购带来的观望氛围,业主急售从而下调报价。在二手房买卖过程中,经过讨价还价后成交很正常,这个成交价才是最真实的,而少数房源报价的大幅回落并不能反映二手房市场的均价。

与一二手房地产市场持续低迷相比,北、上、广、深的房屋租赁市场却波澜不惊。今年上半年以来,一线城市平均租金整体呈现稳中有降的态势。2月到5月,租金持续下降,直到6月租金才基本持平。而到了7月,受到传统毕业季租赁需求增多的影响,租金才略有回升。预计8月底9月初租赁高峰过后,房屋租赁市场成交也会有所萎缩。

面对一线城市已出现“量价齐跌”的趋势。很多人认为,大城市房价即使出现微跌,也是象征性的。目前热点城市的房地产正处于调控之中,而各地方政府对房地产压得有多狠,未来房价就会弹得有多高。要想让一线城市房价出现较大调整可能性为零。但是,笔者认为,房地产趋势已经彻底改变,若再沉缅于过去的“房价不会大跌”思维模式中,就会吃亏的。

首先,一线城市由之前的限购、限贷、限售阶段,逐步开始收紧个人住房贷款。比如今年上半年,北京市个人住房贷款发放金额持续回落,6月全市银行业金融机构发放个人住房贷款158.46亿元,较3月份239.21亿元减少80.75亿元,下降33.75%,创“3·17新政”以来新低。

此外官方数据还显示,上海市个人住房贷款上半年新增1189.23亿元,同比少增743.54亿元。与2016年全年新增的3352.4亿元相比,上半年也仅投放了去年的35%额度。在深圳,上半年住户部门贷款增加1245.13亿元,也仅占20164193.98亿元住户部门贷款的29.7%

同样呈现信贷额度收紧趋势的还有深圳、广州等一线城市。深圳四大行已经全部取消首套房贷利率优惠,将利率恢复至基准,房贷利率上浮同时放款速度也有所减慢。更糟糕的是,很多银行今年70%80%的信贷额度已经用光。业内人士表示,预计下半年房贷额度会更加紧张,利率也会随着上行。

再者,通过加大土地供应的方式来平抑高房价。711日,深圳市规土委印发的《深圳市2017年度城市建设与土地利用实施计划》显示,深圳今年建设用地计划供应量为1350公顷。其中居住用地占比从2016年的9.3%大幅提高至16.1%。同时,深圳计划2017年,新建商品住房8万套、建筑面积720万平方米。

对此,笔者认为,商品房和土地供给增加,对于稳定市场预期,促进房价平稳起到积极作用。因为随着商品房和土地供应的增加,缓解了卖买双方的“供需紧张”矛盾。目前,市场各方均处于浓郁的观望之中,未来以深圳为代表的一线城市的地价还将处于缓慢下调的过程。

最后,中央近期提出“租售并举”新举措,致力于发展各地的房地产租赁市场,通过规范房屋租赁市场,并扩大房屋租赁市场的供给,让更多的人选择租房住,一线城市买房需求就会萎缩。

7月末,上海市推出二块地块,张江地块方面,成交楼面单价为5569/平方米;嘉定地块方面:成交楼面单价为5950/平方米。地价较周边区域“狂泻”了84%,这是因为开发商拿地建房后,只能用于出租,不能当作商品房出售。此举也正式开启了只租不售的模式。

对此,笔者认为,发展一二线城市的房产租赁市场,加大对公租房、廉租房的供给力度,使更多在一线城市打拼的年轻人有房住,解决其居住问题乃当务之急。如此一来,人们无需在一线城市里购房,只要住上开发商提供的租赁房就可安居。而对于开发商来说,把房子用来出租,虽然不再像开发住宅地产那样赚快钱,但长期而又稳定的房租收入也给他们提供了转型的新思路。

一线城市房价目前呈现微跌态势。很多人认为这是虚跌,未来房价还有大幅反弹的可能。但笔者认为,随着房贷开始整体收紧、土地和商品房加大供应,再加上各地又积极发展房地产租赁市场,通过“租售并举”来满足不同层次的人群的需求。一线城市的房地产市场真的变天了,房价出现大级别回调已无可避免。

平说财经(微信ID: BZZCAIJING )原创时评。

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