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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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“金九”楼市降温明显,下半年调控将向何处…  

2017-09-17 16:25:45|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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“金九”楼市降温明显,下半年调控将向何处… - 不执着 - 不执着财经博客

进入9月,全国楼市迎来惯例的黄金期,但“金九”首周一线城市成交量下调20%。数据显示,9月首周,全国一线城市整体成交量持续低迷,平均环比下调20%,其中北京环比下调28%,同比跌幅达60%,广州平均环比下调32%,同比跌幅达72%。上海市场环比下调22%,同比跌幅达27%

与此同时,二线城市环比也下调8%,同比跌幅达32%,包括南京、杭州、苏州、南昌、福州济南等二线城市成交量均有所下降。不过,部分三线城市成交量却有所上升。从整体来看,今年“金九”期间,全国房地产市场的成交量均要低于预期。

对此,业内专家提醒广大购房者,从全国的成交量大幅萎缩情况来看,今年“金九银十”肯定低于预期。在未来房地产步入调整阶段后,如果购房者带着投资属性购房,未来风险会越来越大。而对于刚需自住型购房者来说,9月、10月买房恰好是相对较好的时机。

那么,国内一二线城市房产成交量为何会出现大幅萎缩呢?一方面,一二线城市的房贷难度和成本在增加。78月以来,个人房贷利率不断攀升,首套房贷利率优惠几近消失,多数银行已上浮。据统计,深圳8月的首套房贷平均利率达到5.04%,而7月的平均利率为4.98%。到了9月,国有大行也加入了首套房贷利率上浮的阵营。房贷利率的上升提高了购房者月供和资金成本,直接影响到购房者的积极性。

以在深圳购买一套总价500万元的房子为例,贷款300万,以基准利率上浮5%、即5.145%30年偿还期、等额本息还款的方式测算,每月月供为16371元,总支付利息为289.38万元,每月月供将比执行基准利率时增加450元,总支付利息增加16.2万元。

另一方面,各地楼市调控层层加码,让投资性购房者望而却步。近日,各地楼市调控频频发力,西安祭出公告6,南昌则禁止卖房时用名校”“学区房等字眼宣传,长沙更是推出万套定向限价房力保刚需,在楼市调控层层紧缩的今天,未来什么都有可能发生。

“金九”楼市降温明显,下半年调控将向何处… - 不执着 - 不执着财经博客

实际上,由于一线、二线城市受调控政策影响,成交量放缓,楼市低迷,而且部分三线城市成交量虽有回升,也难力挽狂澜。所以,今年的9月、10月,全国房地产市场将持续调控,市场成交量将不容乐观。而下半年在全国楼市持续调控的大背景下,各地或将持续对房地产调控加码。

首先,一二线城市成交量低迷,而部分三四线城市则出现了“量价齐涨”的局面。为了遏制游资过多的涌入部分三四线城市投机,下半年将会有更多的三四线城市推出限购、限贷等调控措施,在鼓励自住型购房需求的同时,遏制投机、投资性购房需求。

再者,国内房地产的长效机制正在逐步完善中。之前中央倡导“租售并举”的理念,随后部分地区也推出“租售同权”新政。近期,北京市试行了类似的“共有产权房”,长沙市也定向推出了万套“定向限价房”。下半年将会有更多的城市加入到楼市长效机制的建设中来。通过多种途径,加大房地产的供给量,以满足不同层次居民的住房需求。

未来我国多层次的住房结构体系应该是,高收入群体购买商品房,而中等及偏低收入群体购买“限价房”(或可叫共有产权房),而低收入群体则租住廉租房,通过多层次的住房体系建设,满足不同层次群体住房需求。通过建立房地产的长效机制,解决居民的住房问题。

再次,增加土地供给,降低拍地成本,改变市场预期。继北京、上海等一线城市纷纷公布五年供地计划并大力增加年内供应后,国土部近日还特别对热点城市的住宅用地出让合同执行情况开展大检查。

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最后,目前房贷利率呈现上升趋势,各银行还将把房贷利率维持在高位,炒房者的投机成本还将会增加。同时,江苏、北京、深圳三地银监局和人民银行分行先后发文,要求加强个人消费贷款管理,防范信贷资金违规进入房地产市场。而随着对个人消费贷款的清查,通过消费贷、装修贷等形式进入房地产市场的通道将被封堵。

从“金九”房地产急剧萎缩的成交数据看,今年楼市“金九银十”的旺季很难重现。这主要是受到了房贷利率上升、各地房地产调控加码的影响。未来房地产调控还会有针对性的在三四线热点城市加码,而全国房地产市场也将会面临房贷、长效机制建立、土地供应等方面影响。未来内地房地产市场将进入平稳时期。

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