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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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融创孙宏斌“暂缓拿地”背后有何玄机?  

2017-09-05 20:24:51|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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融创孙宏斌“暂缓拿地”背后有何玄机? - 不执着 - 不执着财经博客

在斥巨资收购了13个万达文旅城项目后,上周五被称为“收购狂人”的融创主席孙宏斌却公开表示要暂缓拿地!这让业界一片哗然。一向胆子较大,风格激进的孙宏斌,却突然改变了融创的投资策略,这让很多人始料不及。也有学者警告还在疯狂拿地的房企,大肆扩张拿地,很可能会在珠峰顶上站岗好多年。

应该说,融创这几年发展得非常迅速,2012年的销售数据也只有356亿,仅仅五年的时间,它的销售规模就要达到3000亿了。而资产规模,融创从09年不足100亿,到今年上半年,已经增长到了超过4000亿,8年增长了40多倍。目前,融创在国内房企的规模中排名第六。

那么,融创在孙宏斌的掌舵之下,为何有这么快的发展呢?笔者归纳有二个原因:一方面,融创踏准了市场的节拍。融创一直卖高端精品,所以着重布局在一二线城市。而在2015年初受到房地产政策放松影响,一线城市房价开始暴涨。

到了2015年,融创又开始到成都、西安、南京等二线城市去低成本布局,这些城市房价却在2016年出现了暴涨。也就是说踏准市场节奏,乃是融创迅猛发展的关键。

另一方面,通过收购的方式,低成本拿地。今年以来,包括万达的项目,融创通过收并购拿地就达到了7553万平米。更为关键的,是这种方式拿的地成本比公开招拍挂要低不少。根据相关监测数据,截至7月底,融创今年通过收并购方式取得约6642万平米,平均收购成本仅1061/平方米左右,若是招拍挂起码贵几倍。

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如果不考虑7月收购的13个万达文旅城项目,今年上半年融创新增土储的平均土地成本也只有5130\平米,相比于同期的合约销售均价达到18780\平米,相比于现在的很多房企拿地是面粉贵过面包,融创的土地成本只有售价的三分之一,为融创未来的销售定价留出足够的利润空间。

实际上,融创中国在孙宏斌的掌舵之下,从一家默默无闻的中型房企,暴涨到行业排名靠前龙头房企,一是靠精准跟着市场节拍走,一不小心就可能万劫不复。二是靠以收购的形式低价拿地。那么,融创在如此良好的局面之下,孙宏斌为何要选择暂缓拿地呢?这背后又有什么隐情呢?

首先,暂缓拿地,就是为了降低负债率。2017年以来花钱更是大手笔,先花150亿收购乐视网、乐视影业、乐视致新部分股权,随后又斥资438亿接盘了万达13个文旅项目,还拿下了金科股份、北京链家、北京融智瑞峰等多个项目的股权。融创今年的并购之路走上了最高峰。而频繁的收购扩张带来的是融创的负债率的大幅攀升。

面对近期各界对融创中国在负债率高达200%情况下,还要斥巨资收购万达的质疑声。孙宏斌表面上强势回应融创帐上有钱,但实际上融创的负债率远高于同业的水平,这本身就存在着巨大的隐患。近期,融创也对负债结构提出新的目标,希望净负债率2018年降到90%以内,2019年降到70%以内。而在降低负债率的背景下,暂缓拿地是必然选择。

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再者,对于融创来说,土地储备量已经够大了,已经不需要再冒风险去外面拿地。截至825日,不计入万达13个文旅城项目,融创的总土地储备达1.01亿平米。如果将7月份收购的13个万达文旅项目约5000万平米,以及一二线联动的4300万平米的资源计算在内,融创土地储备已经超过2亿平米,位列行业前三。

最后,现金流决定房企生死,融创为度过行业调整期,给自己备足了弹药。截至6月底,融创拥有现金余额924亿元,较2016年底的698亿元增长约32.4%。而同时期,手持现金超过千亿的只有几家,万科持有货币资金1075.6亿元。而碧桂园现金余额为1201.3亿元,较去年同期增长143%。融创和他们的距离也相差不远。

从目前大环境来看,房企各个融资渠道相比去年已经明显收紧了。龙头房企都会在调控期保留较多的现金流,而绝非去激进的拼抢土地。因为,房企资金链一旦出现问题,就很快处于半死不活的状态。现金流充裕的好处是,别人没钱快支撑不下去的时候,你却有大把机会低价去并购别人。

当然,房企业拿钱买地,关键是要买对地皮,如果地皮的质量不高,却高价拿下,就难以销售,也谈不上周转,更谈不上利润,而且会把现金流困死在里面。若是买对了地皮,流动性就会变好,就能保证有充裕的现金流。而孙宏斌认为,现在高价拿地的风险很大,而等地价回调至低谷了,再决定出手,所以就推迟了拿地的进程。

素有“并购狂人”之称的孙宏斌,近日声称融创要暂停拿地,这主要有内外两大因素:内因是融创通过大肆收购扩张,负债率居高不下,为了降低负债率,融创暂停对外拿地。同时,经过频繁并购,融创自身也有足够土地诸备,现在不需要再高价拿地。外因是,房地产业将步入调整期,融创现在也急需要留有充裕的现金流。融创暂停拿地给其他房企敲响警钟,别再疯狂拿地,冬天马上要来了。

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